Ngày 6/8/2026, tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức, Bộ Xây dựng công bố loạt quy định mới đáng chú ý: mỗi bất động sản phải có mã định danh trước khi được giao dịch, và chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai. Dự thảo sẽ được Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp tháng 8/2026 và dự kiến thông qua vào kỳ họp tháng 10/2026. Với người đang mua nhà phố, biệt thự tại Vinhomes Green Paradise Cần Giờ — nơi bắt đầu bàn giao từ tháng 8/2026 — đây là thay đổi pháp lý cần theo dõi sát.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có gì mới?
Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), dự thảo hiện còn 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Nội dung sửa đổi tập trung vào bốn nhóm: phân cấp phân quyền, cắt giảm thủ tục hành chính, tháo gỡ vướng mắc thực tiễn và thúc đẩy chuyển đổi số.
- Phân cấp mạnh: Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản chuyển từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.
- Cắt giảm thủ tục: Bỏ 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh, cắt 5/12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa 7/12 thủ tục và rút ngắn 118/192 ngày giải quyết thủ tục.
- Mở rộng chuyển nhượng hợp đồng: Cho phép chuyển nhượng công trình đã hoàn thành nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận theo hình thức bất động sản hình thành trong tương lai.
- Gỡ vướng dự án thế chấp: Dự án chưa giải chấp vẫn được chuyển nhượng nếu có văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp.
TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định lần sửa đổi này cần bám sát tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương, hướng tới một thị trường minh bạch, giảm thủ tục và tăng hậu kiểm.
Mã định danh bất động sản: bắt buộc trước khi giao dịch
Điểm mới đáng chú ý nhất với người mua là quy định mỗi bất động sản phải có mã định danh theo hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi được đưa vào giao dịch.
Mã này được sử dụng xuyên suốt vòng đời dự án và là mã duy nhất trên phạm vi cả nước. Về bản chất, đây là bước nâng cấp pháp lý cho Hệ thống Cơ sở dữ liệu Bất động sản Toàn quốc đã vận hành từ 1/7/2026 — từ chỗ là công cụ tra cứu, mã định danh trở thành điều kiện bắt buộc để giao dịch.
Với người mua, mã định danh giúp tra cứu nhanh tình trạng pháp lý, quy hoạch và lịch sử giao dịch của một căn nhà phố hay biệt thự trước khi xuống tiền — giảm rủi ro mua phải sản phẩm đang tranh chấp hoặc chưa đủ điều kiện bán.
Tuy vậy, đại diện Phục Hưng Holdings cho rằng dự thảo chưa quy định rõ thời hạn cấp mã định danh. Nếu không chốt mốc thời gian cho cả bất động sản hình thành trong tương lai lẫn bất động sản có sẵn, doanh nghiệp sẽ khó triển khai các giao dịch tiếp theo, đặc biệt là chuyển nhượng dự án.
Bảo lãnh ngân hàng bắt buộc: doanh nghiệp lo giá nhà tăng
Dự thảo mới yêu cầu chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai — thay vì chỉ cần có chấp thuận bảo lãnh như quy định hiện hành.
Bà Nguyễn Thúy Hà, Phó Giám đốc Kinh doanh Công ty CP Viglacera, cho rằng quy định này sẽ phát sinh thêm chi phí bảo lãnh, đẩy giá thành sản phẩm lên và cuối cùng người mua nhà phải gánh. Doanh nghiệp kiến nghị giữ nguyên quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chỉ thực hiện bảo lãnh khi khách hàng có nhu cầu.
Ở chiều ngược lại, bảo lãnh bắt buộc là lớp bảo vệ cho người mua: nếu chủ đầu tư không bàn giao đúng cam kết, ngân hàng bảo lãnh sẽ hoàn trả khoản tiền đã đóng. Đây là điểm cân nhắc giữa chi phí và an toàn mà Quốc hội thảo luận trong tháng 8/2026.
Siết 5% giá trị hợp đồng vào tài khoản bảo lãnh
Về thanh toán, dự thảo giữ nguyên nguyên tắc thu tiền theo tiến độ, không thu quá 95% giá trị hợp đồng khi chưa cấp giấy chứng nhận.
Điểm mới nằm ở phần 5% còn lại: khoản tiền này phải được đưa vào tài khoản bảo lãnh và chỉ được giải tỏa cho chủ đầu tư sau khi hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận cho người mua.
Quy định này trực tiếp tăng ràng buộc trách nhiệm ra sổ hồng của chủ đầu tư — vấn đề mà nhiều người mua bất động sản hình thành trong tương lai quan tâm nhất khi ký hợp đồng.
Doanh nghiệp cũng góp ý thêm: Sun Group đề nghị bỏ thủ tục thông báo đủ điều kiện với phần diện tích sàn thương mại; Viglacera đề nghị giữ thời hạn 15 ngày để cơ quan cấp tỉnh trả lời về điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở.
Tác động tới người mua Vinhomes Green Paradise Cần Giờ
Vinhomes Green Paradise Cần Giờ là dự án quy mô lớn, đang trong giai đoạn bán hàng và bàn giao những căn nhà phố đầu tiên từ tháng 8/2026. Vì vậy các thay đổi trên có liên hệ khá trực tiếp:
- Thủ tục tra cứu minh bạch hơn: Khi mã định danh áp dụng đầy đủ, người mua có thể tự kiểm tra tình trạng pháp lý từng lô nhà phố, biệt thự thay vì chỉ dựa vào hồ sơ đại lý cung cấp.
- Ràng buộc ra sổ chặt hơn: Cơ chế giữ 5% trong tài khoản bảo lãnh tạo áp lực hoàn tất giấy chứng nhận cho khách hàng.
- Chi phí có thể nhích lên: Nếu bảo lãnh ngân hàng thành bắt buộc, chi phí này có khả năng phản ánh vào giá bán các đợt mở bán sau — cần theo dõi khi phân khu Vịnh Tiên mở bán tiếp.
- Chuyển nhượng hợp đồng linh hoạt hơn: Việc mở rộng phạm vi hợp đồng được chuyển nhượng có lợi cho nhóm nhà đầu tư có nhu cầu sang nhượng trước khi nhận sổ.
Lưu ý: đây mới là dự thảo, các nội dung có thể còn thay đổi trước khi Quốc hội thông qua. Người mua nên đối chiếu với hợp đồng cụ thể và kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án với chủ đầu tư hoặc đại lý phân phối chính thức (cần verify trước khi giao dịch).
Nhận định triển vọng
Nhìn tổng thể, hướng sửa đổi lần này nghiêng về tăng minh bạch và bảo vệ người mua, đổi lại là một số chi phí tuân thủ mới cho chủ đầu tư. Việc phân cấp thẩm quyền về UBND cấp tỉnh và rút ngắn 118/192 ngày thủ tục có thể giúp các dự án lớn tại Cần Giờ triển khai nhanh hơn trong trung hạn.
Với thị trường bất động sản Cần Giờ, khung pháp lý rõ ràng hơn thường đi kèm mức độ tin cậy cao hơn từ người mua ở thực. Tuy nhiên, tác động cụ thể lên giá và thanh khoản còn phụ thuộc vào nội dung cuối cùng được Quốc hội thông qua tháng 10/2026 và văn bản hướng dẫn sau đó.
Câu Hỏi Thường Gặp
Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi khi nào được thông qua?
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp tháng 8/2026 và dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026, theo thông tin từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) ngày 6/8/2026.
Mã định danh bất động sản là gì và ảnh hưởng thế nào tới người mua?
Mã định danh là mã duy nhất trên cả nước gán cho mỗi bất động sản theo hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, dùng xuyên suốt vòng đời dự án. Theo dự thảo, bất động sản phải có mã này trước khi được giao dịch, giúp người mua tra cứu pháp lý và lịch sử giao dịch minh bạch hơn.
Chủ đầu tư có bắt buộc phải bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà hình thành trong tương lai không?
Theo dự thảo mới, chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, thay vì chỉ cần chấp thuận bảo lãnh như Luật 2023. Đây vẫn là nội dung đang được doanh nghiệp góp ý và có thể thay đổi trước khi thông qua.
Người mua Vinhomes Green Paradise Cần Giờ có phải làm thêm thủ tục gì không?
Ở thời điểm hiện tại chưa phát sinh thủ tục mới cho người mua, vì dự thảo chưa được thông qua. Khi luật có hiệu lực, các thay đổi chủ yếu nằm ở phía chủ đầu tư (mã định danh, bảo lãnh, tài khoản giữ 5%); người mua nên yêu cầu đại lý cung cấp thông tin mã định danh và điều khoản bảo lãnh khi ký hợp đồng.
Quy định giữ lại 5% giá trị hợp đồng có gì khác so với hiện nay?
Nguyên tắc không thu quá 95% giá trị hợp đồng khi chưa có giấy chứng nhận được giữ nguyên. Điểm mới là 5% còn lại phải nằm trong tài khoản bảo lãnh và chỉ giải tỏa cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp giấy chứng nhận.
Nguồn tham khảo: VietNamNet, Vietstock, Tiền Phong, Tuổi Trẻ — hội thảo góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam ngày 6/8/2026; cập nhật ngày 7/8/2026.
Để lại một bình luận