Ngày 21/8/2026, tại Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội đã nghe Tờ trình và báo cáo thẩm tra về cơ chế, chính sách đặc thù đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển, dự kiến tích hợp vào Luật Phát triển đô thị (có hiệu lực từ 1/10/2026). Đây là lần đầu tiên Việt Nam xây dựng khung pháp lý riêng cho loại hình đô thị lấn biển quy mô lớn – đúng mô hình mà Vinhomes Green Paradise Cần Giờ đang triển khai. Cơ chế mới hướng tới giải quyết ba vướng mắc pháp lý hiện hành: đất chưa hình thành khi lập quy hoạch, thời gian thu hồi vốn kéo dài và nhu cầu vật liệu san lấp lớn.
Vì sao Quốc hội cần cơ chế riêng cho đô thị lấn biển?
Trình bày Tờ trình trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tài chính Ngô Văn Tuấn cho biết việc xây dựng cơ chế nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 20-NQ/TW về xây dựng Việt Nam trở thành quốc gia biển mạnh, Nghị quyết số 21-NQ/TW về khai thác hiệu quả không gian lấn biển như một nguồn lực phát triển mới, cùng Kết luận số 18-KL/TW về khơi thông nguồn lực cho tăng trưởng.
Cơ sở trực tiếp là ý kiến của Bộ Chính trị tại văn bản số 4136-CV/VPTW ngày 3/8/2026, yêu cầu rà soát cơ chế chung áp dụng cho các dự án đô thị lấn biển. Theo Bộ trưởng, Việt Nam có hơn 3.260km bờ biển, 21 tỉnh, thành phố có biển, trong khi quỹ đất ven biển tại các đô thị lớn ngày càng hạn hẹp – đặt ra yêu cầu về một khuôn khổ pháp lý ổn định cho các dự án lấn biển quy mô đặc biệt lớn.
Ba vướng mắc pháp lý mà cơ chế mới sẽ giải quyết
Theo Bộ trưởng Ngô Văn Tuấn, dự án lấn biển để hình thành đô thị khác cơ bản so với lấn biển thông thường, với ba đặc thù mà pháp luật hiện hành chưa xử lý:
- Đất chưa hình thành khi lập quy hoạch: phần diện tích lấn biển chưa tồn tại về mặt vật lý tại thời điểm phê duyệt quy hoạch dự án.
- Quy mô lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài: các dự án đô thị lấn biển thường triển khai qua nhiều giai đoạn, kéo dài hàng chục năm.
- Khối lượng vật liệu san lấp lớn: đòi hỏi cơ chế khai thác khoáng sản san lấp phù hợp với quy mô dự án.
Cơ chế đề xuất chỉ điều chỉnh việc hình thành khu đô thị lấn biển cách bờ, không điều chỉnh hoạt động lấn biển nói chung, nhằm tránh chồng chéo với các quy định pháp luật khác về đất đai, biển và hải đảo.
Dự thảo đã được thu hẹp, không phải “đặc khu miễn trừ”
Đáng chú ý, quá trình tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội và các bộ, ngành đã khiến dự thảo thu hẹp đáng kể so với đề xuất ban đầu. Cơ quan soạn thảo đã lược bỏ toàn bộ các chính sách ưu đãi về tài chính, thuế, nhà ở, xuất nhập cảnh, hải quan, miễn thị thực và quy định từ bỏ quyền khởi kiện.
Dự thảo không quy định khác Luật Đất đai và Luật Địa chất, Khoáng sản; không miễn, giảm thủ tục về môi trường – theo báo cáo của Bộ trưởng Bộ Tài chính Ngô Văn Tuấn trước Quốc hội ngày 21/8/2026.
Điều này cho thấy cơ chế mới thiên về tạo hành lang pháp lý minh bạch cho quy hoạch, đầu tư và quản lý dự án, hơn là một gói ưu đãi tài chính đặc biệt cho nhà đầu tư.
Ủy ban Pháp luật và Tư pháp lưu ý điều gì?
Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết cơ quan này tán thành sự cần thiết xây dựng cơ chế đặc thù, song đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ phạm vi, đối tượng, tiêu chí dự án, tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư chiến lược, tỷ lệ vốn chủ sở hữu, điều kiện chuyển nhượng dự án và thời hạn hoạt động.
Ủy ban cũng nhận thấy các chính sách hiện tập trung nhiều vào ưu đãi, hỗ trợ và thu hút đầu tư, trong khi cơ chế bảo đảm quản lý, vận hành và kiểm soát rủi ro trong toàn bộ vòng đời dự án chưa được quy định đầy đủ, cần được bổ sung trước khi Quốc hội thông qua chính thức.
Tác động tới Vinhomes Green Paradise và bất động sản Cần Giờ
Với quy mô khoảng 2.870ha, Vinhomes Green Paradise Cần Giờ hiện là dự án đô thị lấn biển có quy mô lớn nhất đang triển khai tại Việt Nam – đúng loại hình mà cơ chế đặc thù này hướng tới điều chỉnh. Dự án đã đạt hơn 68% khối lượng san lấp tính đến cuối tháng 7/2026 (xem thêm tiến độ san lấp Vinhomes Green Paradise), đang trong giai đoạn cần khung pháp lý ổn định cho các bước tiếp theo về quy hoạch chi tiết, huy động vốn và thu hồi vốn dài hạn.
Nếu được Quốc hội thông qua cùng lộ trình hiệu lực của Luật Phát triển đô thị, cơ chế này có thể là căn cứ pháp lý đầu tiên riêng cho loại hình đô thị lấn biển tại Việt Nam, góp phần minh bạch hóa quy trình quy hoạch và quản lý dự án tại Cần Giờ – một trong bốn cực hạ tầng đang được TP.HCM ưu tiên đầu tư (xem thêm Cần Giờ vào nhóm 4 cực hạ tầng TP.HCM).
Đây vẫn là dự thảo đang trong quá trình Quốc hội thẩm tra, chưa phải chính sách chính thức có hiệu lực. Nhà đầu tư và người mua quan tâm tới các sản phẩm tại Vinhomes Green Paradise nên tiếp tục theo dõi tiến độ thông qua luật chính thức và liên hệ chủ đầu tư, đại lý được ủy quyền để cập nhật thông tin pháp lý và tiến độ mới nhất trước khi giao dịch.
Câu Hỏi Thường Gặp
Cơ chế đặc thù cho khu đô thị lấn biển là gì?
Đây là các quy định pháp lý riêng dành cho dự án xây dựng đô thị trên phần đất hình thành từ lấn biển quy mô lớn, dự kiến tích hợp vào Luật Phát triển đô thị. Cơ chế giải quyết các vướng mắc về quy hoạch, thu hồi vốn dài hạn và khai thác vật liệu san lấp mà pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể.
Cơ chế này có áp dụng cho Vinhomes Green Paradise Cần Giờ không?
Cần Giờ là dự án đô thị lấn biển quy mô lớn nhất đang triển khai tại Việt Nam nên được xem là một trong những đối tượng chính mà cơ chế hướng tới điều chỉnh. Tuy nhiên, phạm vi và điều kiện áp dụng cụ thể cho từng dự án vẫn cần chờ Quốc hội thông qua chính thức.
Luật Phát triển đô thị có hiệu lực từ khi nào?
Theo thông tin đã công bố, Luật Phát triển đô thị được Quốc hội thông qua ngày 24/8/2026, dự kiến có hiệu lực từ 1/10/2026, riêng một số chính sách ưu đãi thuế đặc biệt áp dụng từ năm tài chính 2027.
Cơ chế mới có miễn giảm thuế hay ưu đãi tài chính đặc biệt cho nhà đầu tư không?
Không. Dự thảo đã lược bỏ các chính sách ưu đãi về tài chính, thuế, nhà ở, xuất nhập cảnh, hải quan và miễn thị thực. Cơ chế tập trung vào khung pháp lý quy hoạch, thu hồi vốn và quản lý dự án hơn là ưu đãi tài chính đặc biệt cho nhà đầu tư.
Người quan tâm bất động sản Cần Giờ cần lưu ý gì trước thông tin này?
Đây mới là dự thảo đang trong quá trình Quốc hội thẩm tra, chưa phải chính sách chính thức có hiệu lực. Người mua nên theo dõi tiến độ thông qua luật, đồng thời liên hệ chủ đầu tư hoặc đại lý chính thức để cập nhật thông tin pháp lý và giá bán mới nhất trước khi giao dịch (cần verify trước khi giao dịch).
Nguồn tham khảo: Báo Công an TP.HCM (congan.com.vn), Báo Dân trí, CafeBiz/Markettimes, cập nhật tháng 8/2026.
Để lại một bình luận